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房貸利率下殺至1.44% 先別衝動



文/鏡週刊

房地產市場從去年第四季見底,此後交易快速升溫,房屋移轉件數持續走高,銀行房貸餘額以年增率4.5%以上的速度上揚,建商買下貸款利率試算公式報紙整版、甚至連續數個整版的大手筆廣告重新出現,更妙的是,由於銀行資金充沛,企業貸款需求低迷,已經長期低於2%的房屋貸款利率,竟然還有繼續下殺的空間,大型商業銀行甚至比照財政部的「青年安心成家優惠房貸專案」,用年息1.44%的超低利率吸引購屋族。

利率這麼低,買1千萬的房子,貸款8百萬元,年息1.44%來算,一年利息只要11萬5,200元,每個月不到1萬元,我們已經真真實實來到「借錢不用利息」的時代了,這樣優惠,還不趕緊買房嗎?貸款利率試算公式

先別衝動!我們依據實際的需求,替大家分析一貸款利率試算公式下。對於絕大多數已經有房子,而且正在按期繳交貸款的讀者來說,請看看自己的房貸貸款利率試算公式合約,拿出計算機算一下是否值得轉貸、重新議約。尤其是已經繳了3、5年房貸,實際利息在2%以上,貸款餘額在1千萬元以上的,每年如果能夠省下5萬元的利息,就應該趕緊跟銀行重新協商,或者轉貸到正在搶客戶的銀行,「省一元、是一元」,正是理財的最高原則。

對於正在考慮購屋的年輕朋友來說,低利率的確是出手購屋的好機會,卻不該是你決定是否起腳射門的唯一考量。低利率傳達出二個重要的訊息:第一,想要房價大跌來撿便宜,短期內沒有可能;第二,如果購屋條件已經具備,此時意外走低的利率,的確是值得把握的東風。但是我們也要清楚了解,2017年的低利率,是房地產「不跌」的防禦因素,卻不是「上漲」的攻擊動能。

正如同大陸國家主席習近平高聲定調的訴求:「房子是買來住,不是拿來炒的!」台灣與大陸的房地產市場貸款利率試算公式漲跌因素雖然不同,在「回歸基本住房需求」上卻很巧妙的雷同。台灣的現況是今年新成屋供給大增,台北市今年4月新成屋案件增加32個,預售屋則反向減少五個,正在銷售的建案,新成屋是預售屋案件的2.38倍(去年是1.6倍),新成屋大量交屋的桃園,更出現超過四倍的歷史紀錄。新屋供給量大,購屋族的選擇很多,不用追價就可以買到漂亮的好房子,這是2017年房屋市場的主旋律。

2017年是房市10年大多頭之後的整理盤,大量新成屋的供給不利於炒作,但是銀行的超低利率也提供了下檔保護。房子是長期投資標的,「控制成本」是最重要的致勝因素,不論是已經持有、或是考慮新購,如果能夠掌握低利率的東風,壓低購屋成本、降低貸款利息,就立於不敗之地了。房價所得比房貸負擔率 雙創新高
國人平均要不吃不喝9.35年才買得起房
2017年06月01日

央行昨表示,雖房價緩跌,但房價所得比、房貸負擔率仍創新高。資料照片
【王立德╱台北報導】世代悲歌,央行昨日公布今年度金融穩定報告,報告指出,雖然去年房價緩跌,但截至去年第3季為止,全國房價所得比、房貸負擔率仍雙雙創下歷史新高紀錄,民眾購屋的負擔仍相當沉重。

房價緩跌收入有限
央行金檢處副處長蘇導民表示,雖然去年房價緩跌且房貸利率走低,但因家庭可支配所得成長平緩,讓去年第3季全國房價所得比還是攀上9.35倍、全國貸款負擔率衝至38.49%,均創史上新高紀錄。
央行分析數據,指雖然房價緩步下修,但因國人收入成長相當有限,國人購屋壓力仍是有增無減,國人平均要不吃不喝9.35年才買得起房。
央行官員指出,內政部預計今日公布去年底房價所得比數字,而去年第4季的信義房價指數、國泰房價指數均比2014年低,應可續觀察最新房價所得比變化。

壽險公司匯險變高
歷史資料顯示,全國房價所得比在2014年第1季時為7.51倍,隔季升破8倍,去年第3季升破9倍續創史上新高。不過房價高漲的台北市,已在2015年第1季時攀上歷史高點16.16倍,後續震盪下滑,去年第3季降至15.47倍。
另央行也因新台幣兌美元匯率勁揚,特別對壽險公司示警。央行官員表示,壽險公司去年受到台幣兌美元升值2.44%影響產生匯損,加上新契約保單佣金跟準備金提存費用增加,去年稅前盈餘年減22.58%至1065億元,今年第1季外匯價格變動準備金也季減254億元至180億元的低水位,季減幅58.5%。
央行更首度對外界表明,從第1季壽險公司國外投資總額、外匯價格變動準備金減幅,及台幣匯率升幅來看,壽險公司未避險的外幣部位至少超過1兆元,在近來匯市波動加劇下,壽險公司面臨的匯率風險相當高。
利率波動也是央行擔心之處,蘇導民表示,Fed啟動升息,我國長期利率恐受美國公債利率影響而走升,「相關利率風險必須密切注意」,而壽險公司是持有債券部位最大的金融機構,利率走揚恐使壽險業需面對評價損失,淨值有下滑的風險。
央行昨日也公布第2季理監事會議將於22日召開,外界預估央行將維持利率連4凍,央行也將從本次開始,對外公布會議紀錄。

央行金融穩定報告重點摘要
●房價
◎截至去年第3季,全國房價所得比9.35倍、房貸負擔率38.49%雙雙創下史上新高
◎不動產價格緩降,今年第1季略有回穩跡象
●國內總體環境
◎通膨展望溫和,央行預測今年CPI年增率1.25%
◎經濟動能成長動能增強、償付外債能力佳
●企業部門
◎獲利能力提升,金融機構對企業的放款信用品質佳
◎國際產業競爭壓力加劇、貿易保護主義升溫、中國產業供應鏈自主化,對我國影響需密切留意
●金融市場
◎我國長率恐受美國公債利率影響走升,需注意相關利率風險
◎壽險業等短線上有可能蒙受評價損失,不過長率走升有助於未來獲利改善
●匯率
◎去年台幣兌美元匯率波動率2.96?6.96%,今年第1季波動率介於3.32?6.07%,相對於日圓、歐元、韓元及星幣穩定
●壽險
◎去年壽險公司淨利年減22.85%,主因為台幣兌美元匯率升值,及新契約保單佣金及準備金提存費用增加
◎壽險公司因未避險外幣部位龐大,面臨較高匯率風險
資料來源:中央銀行 老年人負債多 後半生日子不好過
【字號】 大 中 小
更新: 2017-06-05 10:13 AM 標籤: 新西蘭, 金融, 貸款, 年利率, 老年
【大紀元2017年06月05日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)金融公司Credit Simple本週發布的一份報告顯示,55歲以上的新西蘭人,佔總破產人數的27.8%,比2010年的20.6%上升了7.1%,漲幅超過了三分之一。
報告說,這些接近或超過退休年齡的人,即使不背負數量巨大的債務,也沒有任何餘錢周轉,一旦家庭或生活中發生意外,比如離婚、意外失業或出現其它財務問題需要緊急用錢,都有可能導致他們破產。
報告還發現,55歲以上的新西蘭人,背負欠款的比例也在大幅增加。他們的房屋貸款,佔房屋貸款總量的28%,平均欠房屋貸款高達32萬1千元。其中奧克蘭人最高,每人平均欠房貸39萬3千多元;達尼丁在10個最高的地區中最低,平均欠款16萬4千多元。

55歲以上 55歲以下
全國 232,000 321,000
奧克蘭 393,229 536,776
惠靈頓 285,553 400,515
漢密爾頓 244,440 353,489
達尼丁 164,701 244,525
年齡在65歲以上、達到退休年齡的人,欠債情況也不樂觀,他們的欠款佔房屋貸款總量的8%,平均每人欠房屋貸款23萬2千元;個人貸款佔個人貸款總量的4%,信用卡透支佔總量的16%。
在信用卡透支一項,65歲以上人的透支額度最高,平均高達1萬1千多元。因為往往年齡越大,信用越好,可透支額度也就越高,儘管65歲以上的債務水平往往都很高;相比之下,18歲的年輕人只能透支1756元。
巨大欠款迫使奧克蘭人外遷
根據這份報告,一個55歲的人,到現在還有32萬元的房屋貸款需要還,如果他不想退休後還要還貸款,那就意味著在他退休之前,10年內必須把貸款還完,那就是每年需要淨削減貸款額3.2萬元。
按照最低5%的貸款利率計算,一年利率1.6萬元,所以一年總共需要付出4.8萬元來償還貸款。這就需要一個年薪6.5萬元的人,稅後不吃不喝,才勉強能夠付得起貸款。
對於很多奧克蘭人來說,10年內還清近40萬貸款,根本就是天方夜譚。他們只能寄希望於退休時離開奧克蘭,賣掉高價房子還清貸款,再用剩下的錢,在房價較低的地方,買一套房產安度晚年。
但這種賣房還款的方式,可能只適合於奧克蘭、皇后鎮和陶朗加等高房價地區。對於其它地區來說,55歲還有貸款要還,那前景就很不樂觀。即使達尼丁的人均欠款只有16.5萬元,目前一年要償付的貸款也得達到2.5萬元,才能在10年內付清房屋貸款,而這對很多還賺不到全國平均工資(約4.8萬元每年)的人來說,根本就不可能實現。
靠房吃飯 能靠多長時間?
這個報告沒有涵蓋的,還有一種情況,即所謂的反向抵押貸款。據主流媒體報導披露,新西蘭有不少老年家庭,在退休前,為了子女和家庭工作,雖然到退休時勉強還完了房屋貸款,或者是貸款所剩不多,但手裡也沒有存款。所以一旦發生意外生病或發生其它變故,就需要應急用錢,而他們除了房子以外,手裡並沒有應急的現款,他們就只好以房屋作抵押借錢,這就是所謂的反向抵押貸款,銀行或其它金融機構,根據他們房屋的價值,貸給他們一定限額的錢。
還有的老年夫婦,即便沒有什麼大的變故,就是房屋修繕、除草等等日常花銷的增加,也需要現錢;或者如果不想把房屋換成養老村的小公寓,就面臨著必須以反向抵押貸款,來解決生活問題。
不過專家說,這種反向抵押貸款其實非常昂貴,花費遠遠超過房屋貸款。在目前低利率的情況下,一般的中長期固定利率可達到5%,但這種反向抵押貸款利率可高達7.45%-7.8%,是房屋貸款利率的一倍半,再加上申請費和估價費等費用,合起來超過1000元。
根據提供反向抵押貸款服務的Heartland’s公司的網上計算器計算,以一套70萬元的房屋作抵押獲得10萬元貸款,10年後總貸款額就上升到高達21萬7千元,超過原始貸款額的一倍;到了20年後,總貸款額就會高達47萬3千元。
如果利率平穩而房價增長,這也許還不成問題;但如果利率增長而房價持平甚至下降,那這項反向抵押貸款就可能出現問題,被收了房子、終止了貸款。
有不少人質疑這種反向抵押貸款,指其盤剝老年人;也有人認為這種靠房吃飯的作法不划算,說是賣房時付了大量利息,貸款時再次付了高利率,還不如當初不買房、只存錢來的方便;但也有人說,如果算上房價的增值,至少能得個不賠不賺。
情站期學和的家

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